📋 목차
아파트를 사고팔 때 '계약서'는 단순한 종이가 아니라 법적 효력을 가진 굉장히 중요한 문서예요. 한번 잘못 작성되면 수천만 원 손해가 발생할 수도 있기 때문에, 꼼꼼하게 확인하고 작성해야 해요 🧐
특히 요즘은 매도인·매수인 모두 직거래나 간단한 중개를 통해 계약하는 경우도 많아지고 있어서, 핵심 조항을 스스로 확인하는 능력이 더욱 필요하답니다. 내가 생각했을 때는 계약서 내용 하나하나가 내 돈과 직결되는 만큼, 체크리스트처럼 따져보는 게 필수라고 느꼈어요.
📌 등기부등본과 권리관계 확인
아파트 매매 계약 전 가장 먼저 확인해야 할 것은 바로 등기부등본이에요. 이건 부동산의 '주민등록증' 같은 존재로, 소유자 정보와 권리관계를 정확히 알 수 있어요.
📋 등기부등본에서 확인할 주요 항목:
- **소유자 일치 여부:** 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인해요.
- **근저당권:** 은행 등 금융기관의 대출 담보로 잡혀 있는 경우, 잔금 지급 시 말소 조건 명시 필수!
- **가압류·가처분 여부:** 분쟁 중인 부동산이면 계약 자체가 위험할 수 있어요.
📌 팁: 계약 당일에도 최신 등기부등본을 한 번 더 떼보세요. 중간에 변동사항이 생겼을 수도 있거든요. '인터넷등기소'에서 1,000원 내외로 열람 가능해요!
이제 권리관계가 이상 없다면, 다음은 계약서에 반드시 들어가야 할 '계약금, 중도금, 잔금' 금액과 날짜 확인이에요 💰
💰 계약금, 중도금, 잔금 정확히 기재
부동산 매매에서 가장 민감한 부분, 바로 '돈'이에요. 계약서에 들어가는 금액과 일정은 절대 대충 적으면 안 돼요. 1원 차이도 나중에 분쟁으로 이어질 수 있거든요.
📝 표기 시 체크할 사항:
- 매매가 전체 금액
- 계약금, 중도금, 잔금 각 금액
- 각각의 지급일과 지급 수단(계좌이체인지 현금인지)
예를 들어, 5억 원 아파트라면 계약금 5천만 원, 중도금 1억 5천만 원, 잔금 3억처럼 명확히 분리해서 작성해야 해요. 누가 언제 얼마를 누구에게 송금할지까지 계좌번호까지 적는 게 좋아요.
✅ 잔금일에는 집을 실제 인도받고 소유권 이전 등기까지 마무리되므로, 해당 날에 이뤄질 모든 행동들을 함께 정리해두면 좋아요. 다음은 이 '인도 조건'을 어떻게 명확히 해야 하는지 알아볼게요!
🏢 인도 조건과 잔금일 명확히
계약서를 쓸 때 많은 분들이 '잔금일=입주일'로만 생각하지만, 실제로는 '집 비워주는 시점', '열쇠 인도 시점', '확정일자, 전입신고 가능한 시점'이 다 따로일 수 있어요. 그래서 꼭 인도 조건을 따로 명시해야 해요.
📌 꼭 적어야 할 조건들:
- 잔금일과 실제 소유권 이전일
- 기존 세입자 있을 경우 퇴거일, 이사일
- 인도 시점: 열쇠 전달 / 빈집 여부 / 전입신고 가능일
예: "잔금일에 열쇠 인도 및 빈집으로 인도하며, 당일 전입신고 및 확정일자 부여 가능하도록 한다."
또한, 집에 남겨질 집기류(에어컨, 붙박이장 등)가 있다면 인도 대상에 포함시키는 것도 중요해요. 이걸 안 쓰면 나중에 '이건 빼갈 줄 몰랐는데' 하는 문제가 생길 수 있답니다 😥
⚠️ 위약금 및 계약 해제 조항 확인
계약서를 작성할 땐 혹시나 생길 수 있는 ‘계약 파기 상황’까지도 미리 정해두는 게 좋아요. 이 조항을 제대로 넣지 않으면 누군가 일방적으로 계약을 깨더라도 대응이 어려울 수 있어요.
📌 일반적인 위약 조항 내용:
- 매수인이 계약을 파기할 경우 계약금 몰수
- 매도인이 계약을 해제할 경우 계약금의 두 배 반환
이 조항은 '민법'에 따라 통상적으로 쓰이지만, 계약서에 명시돼 있어야 법적 분쟁 시 효력이 있어요. 또 갑작스러운 사고나 금융 문제로 계약이 해제되는 경우, 합의된 조건을 넣어두는 게 좋아요.
예: "천재지변, 금융대출 거절 등의 사유가 발생할 경우 계약금 반환 후 상호 해지에 합의한다."
다음은 놓치기 쉬운 ‘취득세, 중개수수료, 각종 세금’ 체크리스트입니다 💡
📑 취득세 등 세금 관련 체크사항
집을 사는 순간 가장 먼저 마주하는 세금이 바로 '취득세'예요. 매수인이 부담해야 하는 금액인데, 가격대나 주택 보유 수에 따라 달라져요. 계산 잘못하면 잔금일에 당황할 수 있어요!
📌 취득세 기본 계산법:
- 1주택자: 매매가의 약 1.1%
- 2주택 이상: 8%~12%까지 상승 (지역, 규제 여부에 따라)
그 외 부동산 거래 시 함께 나오는 비용은 아래와 같아요:
- 중개보수: 통상 0.4% ~ 0.9% (거래가에 따라)
- 등기 비용: 법무사 수수료 + 등록면허세 등
- 잔금일 직후, 전입신고 & 확정일자 비용 (수천 원 단위)
✅ 계약서에 '세금 부담 주체는 매수인'이라는 문구도 종종 들어가요. 만약 특약으로 조율했다면, 그 내용도 꼭 명시해두어야 분쟁을 방지할 수 있어요.
다음은 요즘 꼭 필요한 '특약사항' 작성 팁이에요. 꼼꼼하게 넣어야 진짜 계약서 완성이에요 ✍️
📝 특약사항 작성 시 유의점
특약사항은 계약서를 내 상황에 맞게 맞춤 설정하는 공간이에요. 흔히 ‘말로만’ 합의하고 적지 않아서 생기는 문제가 많기 때문에, 꼭 문서로 명확하게 남겨야 해요.
✅ 예시 특약사항:
- “잔금일 기준으로 모든 하자 및 이사 청소 완료된 상태로 인도한다.”
- “붙박이장, 에어컨은 매도인이 철거하지 않고 매수인에게 인도한다.”
- “금융 대출 거절 시 계약금 반환 후 계약 무효로 한다.”
❌ 너무 포괄적이거나 추상적인 표현은 안 좋아요. 예: “깨끗한 상태로 인도한다.” → 무엇을 기준으로 '깨끗한'지 애매하죠!
특약은 쌍방이 동의했을 때 효력이 있기 때문에, 반드시 서명란 아래에 특약 내용을 적고 양측 서명 또는 도장을 찍는 걸 잊지 마세요!
❓ FAQ
Q1. 계약서에 꼭 부동산 중개인이 있어야 하나요?
A1. 아니요! 개인 간 직거래도 가능하지만, 실수나 분쟁 위험을 줄이기 위해 공인중개사의 도움을 받는 게 안전해요.
Q2. 등기부등본은 어디서 확인하나요?
A2. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 1,000원 내외로 누구나 열람할 수 있어요.
Q3. 기존 세입자가 있는 집인데 계약해도 되나요?
A3. 가능은 하지만 인도 조건, 전입신고 가능일, 퇴거 시점 등을 특약에 명확히 적어야 해요. 임대차 계약서 사본도 꼭 확인하세요.
Q4. 매도인이 대출 있는 집을 팔아도 괜찮나요?
A4. 괜찮아요. 하지만 근저당 말소 조건을 계약서에 명시하고, 잔금 지급과 동시에 말소가 이뤄지도록 해야 해요.
Q5. 계약 해제하면 계약금 돌려받을 수 있나요?
A5. 일반적으로는 계약금은 위약금 성격이라 일방적 해제 시 돌려받기 어려워요. 단, 특약이나 불가피한 사정이 있으면 예외가 될 수 있어요.
Q6. 전세 세입자가 있는 집을 사면 전입신고는 언제 하나요?
A6. 기존 세입자가 퇴거한 뒤 가능해요. 계약서에 ‘전입신고 및 확정일자 가능일’도 반드시 명시해야 해요.
Q7. 계약서에 날짜나 금액 잘못 적으면 수정할 수 있나요?
A7. 가능하지만 수정한 부분에는 반드시 양측 서명 또는 날인이 추가로 있어야 해요. 그렇지 않으면 효력에 문제가 생길 수 있어요.
Q8. 계약금 외에 중도금·잔금 입증은 어떻게 하나요?
A8. 은행 이체 영수증, 계좌거래 내역으로 입증 가능해요. 계약서에 입금 계좌명까지 명시해두면 추후 증명하기 쉬워요.
