지구단위계획은 도시계획의 세부적인 부분을 다루는 중요한 제도입니다. 이는 도시 내 특정 구역을 대상으로 인간과 자연이 공존하는 환경친화적 도시환경을 조성하고 지속 가능한 도시개발을 목표로 합니다.
본 글에서는 지구단위계획의 개념과 이에 따른 건폐율 및 용적률의 완화 조건에 대해 구체적으로 알아보겠습니다.
1. 지구단위계획의 개념
지구단위계획은 과거 건축법에 의한 도시설계와 도시계획법에 의한 상세계획을 통합하면서 등장한 제도로, 도시 내 특정 구역을 대상으로 수립됩니다. 이 계획은 광역도시계획, 도시기본계획 등 상위계획의 취지를 반영하여 토지이용을 구체화하고 합리화하는 것을 목표로 합니다.
지구단위계획은 주로 10년 내외의 기간 동안 예상되는 여건 변화를 고려하여 해당 구역과 주변의 미래상을 구체적으로 표현합니다. 기존 시가지의 정비·관리·보존 또는 신시가지의 개발 등의 목표를 명확히 설정하고, 이를 바탕으로 도시기반시설의 설치, 건축기준 등의 세부 계획을 수립합니다. 이는 평면적인 토지이용계획과 입체적인 건축계획이 조화를 이루도록 하는데 중점을 둡니다.
2. 건폐율 및 용적률의 완화
지구단위계획 구역 내에서 건축물을 건축하려는 자가 공공시설 등의 부지나 공공시설을 제공하는 경우, 건폐율과 용적률 및 높이 제한을 완화할 수 있습니다. 이는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 시행령 제46조 제1항에 명시되어 있습니다.
예를 들어, 지구단위계획 구역 밖의 배수구역에 공공하수처리시설을 설치하는 경우에도 이러한 완화 조건이 적용됩니다.
또한, 복합용도개발이나 이전적지 개발을 위해 지정된 지구단위계획구역의 경우, 해당 구역 안의 기반시설이 충분하다면 관할 시·군·구의 고도지구, 역사문화환경보전지구, 방재지구 또는 기반시설이 취약한 지역에 기반시설을 설치하거나 설치비용을 부담함으로써 건폐율과 용적률을 완화받을 수 있습니다. 이는 시행령 제42조의 2 제2항 제13호에 명시되어 있습니다.
지구단위계획의 장단점
지구단위계획은 도시의 일정 구역을 대상으로 하는 세부적인 계획으로, 환경친화적이고 지속 가능한 도시 개발을 목표로 합니다. 본 글에서는 지구단위계획의 장단점에 대해 살펴보겠습니다.
1. 지구단위계획의 장점
1) 환경친화적 도시 개발 지구단위계획은 인간과 자연이 공존하는 환경친화적 도시환경을 조성하는 데 중점을 둡니다. 이를 통해 도시의 생태계를 보존하고 주민들에게 쾌적한 생활환경을 제공합니다.
2) 계획의 구체성과 현실성 지구단위계획은 10년 내외의 기간 동안 나타날 여건 변화를 고려하여 구체적이고 현실적인 계획을 수립합니다. 이를 통해 도시의 특정 구역에 대한 미래상을 명확히 하고, 단계별로 발전을 도모할 수 있습니다.
3) 토지이용의 효율성 지구단위계획은 토지이용계획과 건축물계획을 함께 고려하여 평면적인 토지이용계획과 입체적인 건축계획이 조화를 이루도록 합니다. 이를 통해 토지의 효율적 이용이 가능해집니다.
4) 공공시설 제공에 따른 인센티브 공공시설을 제공하는 경우 건폐율과 용적률, 높이 제한을 완화받을 수 있어, 개발자에게 인센티브를 제공합니다. 이는 공공시설 확충과 민간 개발의 균형을 맞추는 데 기여합니다.
2. 지구단위계획의 단점
1) 계획 수립의 복잡성 지구단위계획은 광범위한 요소를 고려해야 하므로 계획 수립 과정이 복잡하고 시간이 많이 소요될 수 있습니다. 여러 이해관계자의 의견을 조율하는 것도 큰 과제입니다.
2) 높은 비용 상세하고 구체적인 계획을 수립하고 이를 실행하는 데 드는 비용이 높습니다. 이는 지자체나 개발자에게 재정적인 부담이 될 수 있습니다.
3) 실행의 어려움 계획은 구체적이어야 하지만, 실제 실행 과정에서 예기치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 문제들은 계획의 수정이나 추가적인 조치가 필요하게 만듭니다.
4) 규제의 유연성 부족 지구단위계획은 특정 구역을 대상으로 하기 때문에, 계획 수립 이후 여건 변화에 따라 유연하게 대처하기 어려운 경우가 있습니다. 이는 계획의 경직성을 초래할 수 있습니다.
결론
지구단위계획은 환경친화적이고 지속 가능한 도시 개발을 위한 중요한 도구입니다. 구체적이고 현실적인 계획을 통해 효율적인 토지 이용과 공공시설 확충을 도모할 수 있는 반면, 복잡한 계획 수립 과정과 높은 비용, 실행의 어려움과 규제의 경직성 등의 단점도 존재합니다.
따라서 지구단위계획을 수립하고 실행할 때 이러한 장단점을 균형 있게 고려하는 것이 중요합니다.지구단위계획은 도시의 일부 지역을 대상으로 하는 상세한 계획으로, 인간과 자연이 조화를 이루는 환경친화적 도시환경을 조성하고 지속 가능한 도시개발을 촉진하는 데 중요한 역할을 합니다.
특히 공공시설 제공을 통한 건폐율 및 용적률의 완화는 효율적인 도시 개발을 가능하게 합니다. 이러한 계획을 통해 도시 내 균형 있는 발전과 환경 보전을 동시에 달성할 수 있습니다. 토지를 매수할 때도 이점을 잘 골려하여 접근하셔야 할 것입니다.
