임야와 토지 매매는 원칙적으로 계약 당사자 간의 상호 합의에 의해 이루어지므로, 계약 체결 전 서류를 확인하고 현장 답사를 여러 차례 실시하여 세심하게 검토한 후 결정하는 것이 매매를 안전하게 성사시키고 목표를 달성하는 데 도움이 됩니다.
공법적 검토사항 및 개발행위 토지분할 면적 등 살펴보기
계약을 체결할 토지가 관리지역, 농림지역, 농업진흥구역, 농업보호구역, 보전산지, 준보전산지, 자연환경보호지역, 상수원 보호구역, 수변구역, 공원보호구역, 개발제한구역, 공장설립제한지역, 문화재보호구역, 수산자원보호구역 등의 용도구역지구에 해당하는지를 확인하고, 매수자의 목적에 부합하는지 여부를 철저히 검토해야 합니다.
산지나 농지 전용 등 개발행위 가능여부
지적도상 도로가 있는지, 그리고 도로의 폭이 최소 4m 이상이며, 도로에 접하는 면이 2m 이상인지를 확인해야 합니다. 또한, 해당 도로가 국도, 지방도, 시도 등의 법정도로인지, 비법정도로인지를 확인할 필요가 있습니다.
지적도상 도로가 없더라도 현황상 실제 도로가 존재한다면, 이를 활용 가능한지 여부도 검토해야 합니다. 또한, 현황 도로가 포장되어 있는지, 해당 도로를 사용하여 건축허가를 받은 사례가 있는지, 건축법상 도로로서 지정 공고 요건을 충족하는지를 확인해야 합니다.
만약 사용 가능하다면, 비용(지료 등)이 얼마인지 구체적으로 알아볼 필요가 있습니다. 지목이 도로로 되어 있는 경우에도, 공도인지 사도인지, 또는 건축법상의 도로인지를 확인해야 합니다. 도로관리대장을 확인해야 하며, 사도의 경우 이용 시 도로 사용 승낙서가 필요합니다.
도로가 없어 접근이 어려운 맹지의 경우, 인접 토지를 이용해 도로를 개설할 수 있는지, 그리고 이 경우 토지 사용과 지료 문제에 대한 구체적인 사항도 확인해야 합니다.
도로에 인접한 경우, 교차로 영향권에 해당하는지 여부와 막다른 도로의 경우 건축이 가능한지 도로 폭 예외 규정을 확인해야 합니다. 또한, 배수로의 중요성을 인식하고, 공부상 배수로에 접해 있는지, 없는 경우 인접 배수로까지 연결하는 배수로 사용 동의서와 지료 문제를 검토해야 합니다.
공부상 구거가 있는 경우, 일반 구거인지 또는 관개수로(농수로)인지 여부도 확인해야 합니다. 즉, 농업용수 공급을 위한 농수로는 지목이 구거일지라도 일반 배수로로서의 활용은 불가능함을 유념해야 하며, 하천이나 제방에 인접한 토지는 지적도와 현황이 일치하는지, 학우의약에 의한 유실이나 하천부지의 점용 가능성을 확인해야 합니다.
면적의 지적 풍부함을 개략적으로 파악하고, 토지의 형상과 경사에 따른 변화를 고려하여 지적도와 스마트폰 GPS를 사용해 공부상의 경계와 실제 경계의 일치 여부를 확인하며, 위치나 현재의 가용 면적 감소 여부, 과도한 공사 비용 지출 여부, 인접 지역과의 높이 차이로 인한 토지 정리 문제, 토목 공사 비용 및 인접 지역의 배수와 통풍 문제 등으로 인한 민원 발생 가능성을 검토할 필요가 있습니다.
지질 및 지반 검토 연약한 지반일 경우 파일 공사, 암반 지반일 경우 발파 공사 등으로 인해 공사비가 증가하고 민원이 발생할 가능성을 확인해야 합니다. 전기나 전화 설치가 용이한지, 특히 전기가 원거리에 있을 경우(200m를 초과할 경우) 예상외로 많은 비용이 들 수 있습니다.
상하수도 이용이 용이한지, 그리고 물건지 주변에 악취를 유발하는 비선호 시설이 있는지 여부도 확인해야 합니다.
●토지 분할 시 최소 면적 제한
☞건축물이 위치한 대지의 분할 제한(건축법, 건축법 시행령, 지방자치단체 건축 조례 참조)
1. 주거지역: 60㎡ 2.
상업지역: 150㎡
3. 공업지역: 150㎡
4. 녹지지역: 200㎡
5. 위의 1호부터 4호에 해당하지 않는 지역: 60㎡
◎건축물이 없는 토지의 분할(국토계획법, 국토계획법시행령, 지자체 도시계획조례 참조)
| 구분 | 동지역 | 읍면지역 |
| 녹지지역 | 200 | 200 |
| 관리지역 | 90 | 60 |
| 농림지역 | 90 | 60 |
| 자영환경보전지역 | 90 | 60 |
결론
임야 토지 매매를 위해서는 계약 전에 용도별 공법상의 규제나 개발 행위 가능 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 의문점이나 확신이 서지 않는 경우, 지방자치단체나 건축사, 토목 설계사, 부동산 중개업소 등 전문가의 조언을 구하여 다시 한번 확인하고 거래함으로써 블로그를 보시는 분들 목표를 달성하시길 바랍니다.
