월세 계약은 누구나 한 번쯤 경험하게 되는 중요한 부동산 거래예요. 하지만 막상 계약서를 작성할 때는 “그냥 쓰는 거지 뭐…” 하고 대충 넘어가기 쉬운데, 이게 나중에 문제가 생기면 큰 손해로 돌아오기도 해요.
특히 분쟁이 생겼을 때 가장 먼저 확인되는 게 바로 계약서 내용인데요, 거기에 필요한 내용이 빠져 있으면 ‘계약한 적 없다’고 간주될 수도 있어요. 그래서 핵심 조항은 반드시 꼼꼼하게 체크하고 포함시켜야 해요.
내가 생각했을 때, 월세 계약은 ‘작은 법률문서’라고 봐야 해요. 그래서 오늘은 월세 계약서에 반드시 들어가야 할 핵심 조항 5가지를 쉽게 정리해볼게요! 📝
💰 보증금과 월세 금액 명시
월세 계약서에서 가장 기본이자 중요한 항목이 바로 ‘보증금과 월세 금액’이에요. 당연한 것 같지만, 실제로 누락되거나 구두로만 합의하고 넘어가는 경우가 의외로 많아요. 나중에 분쟁이 생기면 가장 먼저 확인되는 조항이기도 하죠.
계약서에는 반드시 보증금과 월세 금액을 숫자와 한글 모두로 명시해야 해요. 예를 들어 "보증금 5,000,000원(금 오백만원정)", "월세 500,000원(금 오십만원정)" 식으로 기재하는 게 원칙이에요. 숫자만 적으면 수정 우려가 있기 때문에 한글 병기가 중요해요.
또한 월세 지급일(예: 매월 25일), 지급 방식(계좌이체, 현금 등), 계좌번호까지 함께 적어두면 분쟁을 방지할 수 있어요. 특히 계좌이체는 흔적이 남기 때문에 가장 안전한 방법이에요.
간혹 보증금 일부를 먼저 보내고, 잔금을 나중에 보내기로 하는 경우도 있잖아요? 그럴 땐 ‘중도금’이나 ‘잔금’ 금액과 지급일도 꼭 따로 명시해둬야 해요. 구체적일수록 좋아요!
📌 보증금·월세 작성 시 확인사항
| 항목 | 기재 내용 | 예시 |
|---|---|---|
| 보증금 | 숫자 + 한글 표기 | 5,000,000원 (금 오백만원정) |
| 월세 | 매달 지급일 포함 | 매월 25일, 500,000원 |
| 지급 방식 | 계좌이체, 현금 등 명시 | 우리은행 1002-XXXXXX |
돈 관련 조항은 자세할수록 좋아요. 말로만 약속하지 말고, 꼭 계약서에 조목조목 적어두세요. 이게 나중에 내 권리를 지켜줄 가장 확실한 방법이에요 💵
🗓️ 계약 기간과 연장 조건
월세 계약서에서 ‘언제부터 언제까지 살 수 있는지’를 명확히 정하는 건 정말 중요해요. 계약 기간이 불분명하면, 추후 퇴거나 계약 연장 시 불필요한 갈등이 생길 수 있어요. 그래서 날짜 하나하나 꼼꼼하게 적는 게 좋아요.
계약 기간은 보통 “2025년 5월 1일부터 2027년 4월 30일까지”처럼 시작일과 종료일을 날짜 단위로 정확히 기재해야 해요. 단순히 "2년간" 이렇게만 적으면 해석이 다를 수 있어서 위험해요.
또한 계약 연장에 대한 조건도 반드시 넣는 게 좋아요. 요즘은 계약갱신청구권 제도가 있어서 세입자가 원하면 한 번 더 연장이 가능하지만, 이를 명시해두면 임대인과 임차인 모두 입장이 더 명확해져요.
계약 갱신 시 월세 조정이 필요한 경우엔 “재계약 시 양 당사자 협의하에 조정할 수 있다”는 문구를 넣는 것도 좋은 방법이에요. 계약이 끝나기 1~2개월 전에는 연장 여부를 통보하는 조건도 함께 명시하면 더 깔끔하죠.
📄 계약 기간 조항 작성 예시
| 항목 | 기재 예시 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 계약 시작일 | 2025년 5월 1일 | 날짜 단위로 명확히 |
| 계약 종료일 | 2027년 4월 30일 | 2년 기준 일반적 |
| 연장 조건 | 갱신 시 월세 협의 가능 | 계약 만료 전 통지 조건 포함 |
‘언제까지 살 수 있냐’는 질문은 단순한 것 같지만, 분쟁이 가장 많이 일어나는 포인트 중 하나예요. 날짜는 확실히, 연장 조건은 명확히 적는 게 가장 안전한 방법이에요 🛡️
🔧 수리 책임 및 관리비 부담 주체
“에어컨이 고장 났는데 누가 고쳐야 하나요?” “보일러 수리비는 임대인이 내는 거 아니에요?” 월세 살면서 자주 나오는 질문이에요. 하지만 계약서에 이 내용이 명확히 없다면, 서로 책임을 떠넘기면서 분쟁이 생기기 쉽죠.
그래서 계약서에는 수선·수리 책임을 누구에게 둘 것인지 정확히 명시해야 해요. 기본적으로는 ‘자연적인 노후’나 ‘기기의 고장’은 임대인이, 세입자의 과실이나 파손은 임차인이 부담하는 게 일반적이에요.
예를 들어 “보일러, 에어컨, 싱크대, 배관 등 주요 설비는 임대인 부담으로 수리하며, 임차인 과실로 인한 경우에는 임차인이 부담한다”는 식으로 명확하게 적는 게 좋아요.
또한 공동 관리비, 전기·수도요금, 인터넷 등의 부담 주체도 구체적으로 정해두세요. 특히 관리비에 포함되지 않는 항목(예: 주차비, TV 수신료 등)은 별도로 누가 낼지 지정해두는 게 중요해요.
🧾 관리비 & 수리 책임 항목 정리
| 항목 | 책임 주체 | 비고 |
|---|---|---|
| 보일러, 에어컨 고장 | 임대인 (단, 임차인 과실 제외) | 계약서 명시 필수 |
| 공동 관리비 | 임차인 부담 | 엘리베이터, 청소비 등 포함 |
| 전기, 수도, 가스 | 임차인 | 개별 계량 기준 |
| TV 수신료, 주차료 | 협의 후 결정 | 별도 항목 기재 권장 |
‘당연히 저 사람이 해주겠지…’라는 생각이 가장 위험해요. 계약서에 쓰지 않으면 법적으로 주장하기 어려우니까, 모든 수리 및 비용 항목은 꼭 문서로 남겨두세요 🛠️
📌 계약 해지 및 위약금 조항
살다 보면 계획이 바뀌는 경우가 생겨요. 이사, 이직, 결혼, 해외출국 등으로 계약기간을 다 채우지 못하고 중도에 나가야 할 수도 있죠. 그럴 때 분쟁을 막으려면 계약서에 해지 조항이 꼭 들어 있어야 해요.
일반적으로 임차인이 계약 기간 내에 중도 해지를 하려면 임대인의 동의가 필요해요. 동의 없이 나가면 위약금이나 잔여 월세를 청구받을 수 있어요. 반대로 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수도 없어요. 둘 다 보호받는 게 법의 원칙이에요.
그래서 계약서에는 다음과 같은 문구가 포함되어야 해요.
“계약 해지 시, 잔여 계약 기간에 대한 월세 또는 새로운 임차인이 구해질 때까지의 월세를 부담한다.” 또는 “중도 해지 시 위약금은 보증금의 10%로 한다.”처럼요.
또한 계약 만료 전에 몇 개월 전까지 통보해야 하는지도 명시하는 게 좋아요. 보통은 '1개월 전 통보'가 일반적이지만, 합의에 따라 다르게 정할 수도 있어요.
📃 계약 해지·위약금 조항 예시 정리
| 항목 | 예시 내용 | 적용 시점 |
|---|---|---|
| 임차인 중도 해지 | 보증금 10% 위약금 또는 잔여 월세 부담 | 임대인 동의 없는 해지 시 |
| 계약 만료 통보 | 계약 종료 1개월 전 서면 통보 | 계약 갱신/해지 시 |
| 임대인 해지 제한 | 임차인 동의 없이 계약 해지 불가 | 계약 기간 내 |
계약 해지와 관련된 내용은 상황이 생기고 나서 다투기보다, 미리 명확히 정하는 게 서로를 위한 일이에요. ‘나중에 보자’ 말고, ‘지금 써두자’가 정답이에요 💬
🏠 확정일자 및 전입신고 권리
아무리 계약서를 잘 써도, 확정일자와 전입신고를 하지 않으면 법적으로 '보호'를 받을 수 없어요. 특히 집주인이 바뀌거나 해당 주택이 경매에 넘어가게 되는 경우, 세입자는 이 두 가지 조치를 했는지 여부에 따라 보증금을 돌려받을 수 있느냐가 갈리기도 해요.
‘확정일자’는 계약서를 가지고 주민센터나 동사무소에 가서 날짜 도장을 받는 것이에요. 이 도장이 찍힌 날부터 세입자의 권리가 발생해요. ‘전입신고’는 주민등록지를 해당 주소로 옮기는 거고요. 이 두 가지가 세트로 있어야 대항력 + 우선변제권이 생겨요.
그래서 계약서에는 “임차인은 계약 후 즉시 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있으며, 임대인은 이에 협조한다”는 내용이 반드시 들어가야 해요. 임대인이 전입을 막거나, 확정일자를 못 받게 하면 위험한 상황이 될 수 있어요.
또한 확정일자를 받았는지 여부는 등기부등본에도 표시되기 때문에, 세입자 입장에서 자신이 '1순위 보호'를 받고 있는지 확인할 수 있는 수단이기도 해요. 특히 다가구주택이나 다세대주택은 이 권리가 정말 중요하답니다.
📌 확정일자 & 전입신고 핵심 체크리스트
| 항목 | 설명 | 효과 |
|---|---|---|
| 전입신고 | 주민등록지 이전 | 대항력 발생 |
| 확정일자 | 계약서에 날인 도장 | 우선변제권 확보 |
| 계약서 조항 | 전입·확정일자 협조 명시 | 법적 효력 분쟁 예방 |
확정일자와 전입신고는 선택이 아닌 필수예요. 계약서에 이 권리가 보장되어 있다는 조항을 꼭! 명시하고, 실제로도 계약 다음 날 바로 진행하는 걸 추천해요. 나중에 돌이킬 수 없거든요 ⚠️
❓ FAQ
Q1. 확정일자는 계약 당일 바로 받을 수 있나요?
A1. 네! 계약서 원본을 지참하고 가까운 주민센터에 가면 당일 바로 확정일자를 받을 수 있어요. 접수 도장이 찍히는 날짜가 기준이에요.
Q2. 관리비도 계약서에 꼭 포함시켜야 하나요?
A2. 반드시 포함해야 해요. 공동관리비, 주차료, 청소비, 엘리베이터 사용료 등 항목별로 누가 부담하는지 명확히 정해두면 나중에 분쟁이 없어요.
Q3. 중도 해지하면 무조건 위약금 내야 하나요?
A3. 꼭 그렇진 않지만, 임대인의 동의 없이 일방적으로 나간다면 보통 위약금이나 잔여 월세를 청구당할 수 있어요. 계약서에 해지 조건을 미리 정해두는 게 좋아요.
Q4. 계약서 없이 입주했는데 문제 있나요?
A4. 구두계약도 법적으로 효력은 있지만, 분쟁 시 증거가 없으면 불리해져요. 반드시 서면 계약서를 작성하고 확정일자까지 받아야 권리를 지킬 수 있어요.
Q5. 계약서에 명의는 세입자 한 명만 써도 되나요?
A5. 실제 거주하는 모든 사람이 아니라, 법적 책임을 지는 사람 한 명만 작성해도 돼요. 하지만 보증금 반환 문제 등을 생각하면 동거인도 참고 기재하는 게 좋아요.
Q6. 보일러 고장 나면 무조건 임대인이 고쳐줘야 하나요?
A6. 보통은 임대인의 책임이지만, 임차인의 사용 부주의나 과실로 인한 고장이면 본인이 부담해야 해요. 계약서에 명확하게 명시하는 것이 핵심이에요.
Q7. 계약기간 끝나면 자동으로 연장되나요?
A7. 계약갱신요구권을 행사하면 연장될 수 있어요. 하지만 계약서에 자동 갱신 조항을 넣지 않는 이상, 명시적인 의사 표시가 필요해요.
Q8. 임대인이 확정일자나 전입신고를 못 하게 하면요?
A8. 그 집은 위험해요! 그런 임대인이라면 계약 자체를 다시 고려해보는 게 좋아요. 세입자의 최소 권리를 보장하지 않는 계약은 피해야 해요.
