부동산 투자에서 가장 중요한 것은 가치 있는 부동산을 찾아 투자하는 방법입니다. 이에 대해 투자 대상 지역과 물건을 찾고 확인하는 방법을 살펴보겠습니다. 물건을 찾는 방법은 물건의 종류, 규모, 투자 자금에 따라 다양합니다. 이 글에서는 일반적인 투자자가 하는 농지 투자에 대해 알아보도록 하겠습니다.
농지,산지 투자 대상을 찾는 방법에 대해 알아보겠습니다.
이곳에서 모든 것을 설명하기는 어렵기 때문에 세세하고 민감한 내용은 제외하고, 일반적으로 알아야 할 내용을 중심으로 설명하겠습니다. 부동산 투자 대상을 찾는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.
첫 번째는 특정 지역이나 대상 부동산을 정하지 않고, 잠재적으로 수익을 낼 수 있는 지역이나 개발 계획을 보고 투자할 부동산을 찾는 하향식 방법입니다.
두 번째는 투자 대상 부동산을 먼저 정하고, 해당 지역의 개발 계획이나 발전 가능성을 확인하며 부동산이 수익을 낼 수 있을지 검토하는 상향식 방법입니다. 어느 방법이 옳다고 말할 수는 없습니다. 때로는 지역을 먼저 고려하기도 하고, 때로는 특정 물건을 먼저 선택하기도 합니다.
막연히 부동산에 투자하고자 하는 경우, 하향식 방법에 해당합니다. 그러나 실제 부동산 시장에서는 하향식과 상향식이 서로 상호 보완되며 진행됩니다. 여기서는 하향식 방법을 중심으로 설명하겠으며, 상향식 방법에 대해서는 하향식 설명을 역으로 적용하면 됩니다.
부동산에 투자할 때, 투자 동기는 대부분 주변 사람들의 성공 사례에 영향을 받습니다. 하지만 이 방법은 성공 확률이 낮습니다. 이미 수익을 낸 부동산에 투자한다면, 그곳은 이미 포화 상태일 가능성이 높습니다. 고급 정보를 가지고 투자한다고 해도 위험은 여전합니다.
투자 성공 확률은 종종 50% 미만입니다. 따라서 개발에 대한 윤곽이 드러나고 소문이 나기 시작하는 시기가 좋은 투자 시기일 수 있습니다. 개발 정보는 언론, 부동산 업체, 관심 지역의 소문을 통해 먼저 알려집니다.
이 정보가 사실에 근거한 것인지, 추진 가능한 것인지 확인하고, 국토 종합 계획이나 도시 기본 계획, 개별 개발 계획을 단계적으로 추적 관리하며, 추진 상황에 따라 매수 매도 타이밍을 결정해야 합니다. 단순히 소문이나 개발 계획만 보고 투자한 후 방치해서는 안 됩니다.
개발가능성 있는 지역 알아보기
개발계획과 개발 가능성 있는 지역을 찾는 방법에 대해 알게 되었다면, 그 실행 가능성과 주변에 미치는 영향을 평가한 후 투자 결정을 내려야 합니다. 어디에, 어떻게 투자할지 결정하는 것이 중요합니다.
즉, 개발이 진행되는 지역에 투자하여 보상을 기대할 것인지, 개발 인근 지역에 투자하여 대체 토지 등을 통한 수익을 추구할 것인지, 혹은 대규모 개발로 인한 주변 상권이나 접근로에 투자하여 이득을 얻을 것인지 등, 원하는 결과를 명확히 정하고 관리하여 투자 대상을 찾아야 합니다.
소문, 철저한 조사, 남의 계략에 빠지거나 개인 판단에 따라 투자했든, 투자한 후에는 계획이 취소되거나 위치가 변경되는 등의 가능성을 고려하여 투자 대상을 보호하고 관리하며 계획 변경에 적극적으로 대응해야 합니다.
또 다른 일반적인 방법은 자신이 잘 아는 지역이나 마음에 드는 대상을 선택하여 투자하는 것입니다. 이 경우, 선택한 물건이나 투자 지역에 대해 개발 가능성이나 다른 가치가 있는지 조사해야 하며, 해당 물건 주변에 개발 계획이 있는지 확인해야 합니다. 이와 같이 역추적을 통해 상황을 파악하면 투자에 대한 감을 잡을 수 있습니다.
대상지역 물건 답사방법 알아보기
투자 대상 지역의 부동산 답사 요령은 복잡하지 않습니다. 잘못된 정보 전달로 인한 오해를 피하기 위해, 직접 다양한 지역을 방문하고 오랜 시간 연구하는 것이 중요합니다. '부동산 투자로 성공하는 가장 확실한 방법'이라는 글을 참조하시면 도움이 될 것입니다.
부동산 투자 대상 물건을 찾고 계신다면, 가장 간단한 방법은 근처 부동산 중개업소를 방문하는 것입니다. 또한, 해당 지역의 이장, 영농회장, 경작자 등 지역 인사들을 만나는 것도 좋은 방법입니다. 일부 투자자들은 지역 토지 소유주와 직접 접촉하여 정보를 얻기도 합니다.
가격 알아보는 요령
부동산 가격을 알아보는 방법은 다양합니다. 중개업소, 지역 이장, 농민 등에게 직접 문의하는 것이 일반적입니다. 또한, 공개된 정보를 활용하는 방법도 있습니다. 공시지가를 기준으로 비교하거나 경매나 공매의 감정가, 낙찰가를 참고하는 방법이 있습니다.
이외에도 대지를 기준으로 가격을 비교하는 방법이 흔히 사용됩니다. 예를 들어, 대지를 100으로 할 때 주거용지는 90%, 공장용지는 80%, 논은 60%, 밭은 500%, 임야는 30%로 평가하는 방식입니다. 개별적인 요인을 고려하여 10-30%를 가감할 수 있습니다.
이 방법은 정확하지 않으며, 지역과 물건에 따라 다르기 때문에 가중치를 적절히 부여하는 것이 중요합니다. 간단히 말해, 현재 땅값에 해당 지역에서 대지를 만드는 비용을 더하여 대지 가격의 90%로 간주할 수 있습니다. 때에 따라 공장용지나 전원주택지가 더 비쌀 수도 있습니다. 부동산 가격에는 항상 정답이나 고정된 가격이 없다는 점을 기억해야 합니다.
계약과 관리단계 알아보기
투자 대상 물건과 가격을 알아낸 후, 다음 단계는 계약입니다. 개발을 계획한다면, 도로 문제를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 해당 지역의 허가 분위기도 파악해야 합니다. 하지만, 개발 예정지나 주변에 투자를 노리는 경우, 도로 문제를 고려하지 않고 투자할 수도 있습니다.
구입 후에는 관리가 필요합니다. 물건이 탐나게 보일 수 있도록 가꾸어야 하며, 매도 시 세금을 줄이는 방법을 찾아야 합니다. 처분 시 적절한 수익을 남기는 것은 기본이며, 구매자에게도 이익이 있어야 합니다.
욕심만 부리면 팔리지 않으며, 너무 인색하게 행동해서도 안 됩니다. 또한, 판매 후 새로운 투자 대상과 연계하여 최대 수익을 낼 수 있는 방법을 고려해야 합니다.
투자물건 확인방법
부동산 투자 대상 물건을 확인하는 방법은 과거에는 지적도나 일반지도를 이용해 현장으로 직접 가는 것이었습니다. 현재는 인터넷이나 위성지도의 보급으로 쉽게 파악할 수 있게 되었습니다. 그럼에도 불구하고, 이를 잘 모르거나 소홀히 하여 잘못 투자하는 경우가 많아 안타깝습니다.
공부도면 확인 방법
서면으로 확인해야 할 기본 서류에는 등기부등본, 토지대장등본, 지적도, 토지이용계획확인서, 공시지가 확인서, 등기권리증 등이 있습니다. 등기부에서는 소유자, 저당권, 압류 등 권리관계를, 토지대장에서는 지목, 면적, 변동 내역 등 현황관계를 확인합니다.
지적도에서는 토지의 모양과 주변 상황을, 토지이용계획확인서에서는 용도지역이나 지구, 구역 등 이용관계를 확인합니다. 특히, 토지이용규제정보서비스에서는 개별 필지의 개발 가능 여부와 주변의 도시계획이나 개발 정보를 얻을 수 있습니다.
공시지가 확인서로는 토지 가격을, 등기권리증으로는 소유자 본인 여부를 판단할 수 있습니다. 관련 서류는 관련 기관을 방문해 민원서류를 발급받거나, 정부의 관련 민원사이트에서 인터넷으로 간단하게 검색할 수 있습니다.
인터넷으로 확인방법
등기부는 대법원 인터넷등기소, 토지대장은 민원 24, 토지이용계획확인서와 공시지가확인서는 온 나라, 토지이용규제정보서비스 등에서 확인할 수 있습니다. 서류 검토 후에는 반드시 현장 확인을 해야 합니다. 현장답사 전에는 위성사진으로 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.
지오피스, 다음지도, 네이버지도, 토지이용규제정보서비스, 온 나라 부동산정보, 구글 어스 프로그램, 산지정보시스템 등을 활용할 수 있습니다. 또한, 각 지방자치단체에서는 3차원 지리정보시스템을 구축하여 부동산 정보 서비스를 제공하고 있으며, 이 중 지오피스를 제외한 나머지는 무료입니다.
결론 현장 확인 요령
위성 확인 후 현장으로 출동하기 전에는 다음, 네이버, 구글 등의 위성 서비스 지도를 통해 거리를 체크하고, 길 찾기를 통해 가는 방법을 확인하는 것이 좋습니다. 현장답사 시 찾기 쉬운 건물이나 도로 등의 기준점을 정하고, 그 지점에서 대상 지번까지의 거리를 측정하면 대상 물건을 쉽게 찾을 수 있습니다.
산지의 경우에는 산지 정보시스템의 '산지 정보조회'에서 더 많은 정보를 확인할 수 있습니다. 스마트폰을 이용한 위치 찾기나 해당 포털에 접속하여 현장에서 모든 것을 다시 한번 확인하는 것도 유용합니다.
지도를 보는 방법이나 동서남북 방향을 보는 방법은 스마트 드론의 보급으로 구닥다리 지식이 되었지만, 도면 보는 법은 여전히 중요합니다. 모든 지도나 도면은 별도의 표시가 없다면 도복이라는 약속이 있어서 위가 북쪽이고 아래가 남쪽입니다.
지역에 따라 나침반에 의한 자북과 1-9도까지 차이가 날 수 있으나, 현장 확인에서는 큰 차이가 없으므로 크게 상관하지 않아도 됩니다. 도로, 하천, 구거 등 큰 지형지물을 위주로 확인하면서 도면을 현장과 일치시켜 대조하면 대상 물건을 쉽게 찾을 수 있습니다.
