토지가 개인 소유라 하더라도, 모든 토지에서 전원주택을 지을 수 있는 것은 아니다. 집을 지을 수 있는 토지는 일반적으로 지목이 대지인 경우이다. 그러나 대지가 아닌 토지라도, 허가를 받아 대지로 만들 수 있으며, 이 경우에도 주택을 건설할 수 있다. 전원주택을 지을 수 있는 땅은 대지이거나 대지로 변경이 가능한 토지로 한정된다.
전원주택을 지을 수 있는 관리지역(준농림지)에 대한 방법을 알아보겠습니다.
그러나 대부분의 전원주택 건축 희망자들은 대지로 변환 가능한 토지 관리지역 (준농림지)를 구매하여 전용 허가를 받고 집을 지으며, 이는 개발비용이 더 들더라도 대지 구매보다 저렴하고, 개발 후에는 기존 대지 가격과 비슷한 가격대를 형성하기 때문이다.
수도권 지역의 대부분 전원주택은 이 방식으로 지어지며, 전원주택 사업자들이 개발하는 단지도 같은 방법을 사용한다. 일반인이 전용 허가를 받기 쉬운 땅은 관리지역(준농림지) 내의 전, 답 또는 준보전임야이다. 투기과열지구, 예를 들어 용인시 수지읍과 같은 지역은 토지거래 허가 구역으로, 대부분 녹지 지역이며, 대지 200㎡(약 60평), 농지 1,000㎡(약 303평) 이상을 구매하려면 현지에서 6개월 이상 거주해야 허가를 받을 수 있다.
또한 한강수계 1 권역과 대청호 주변 수계 1 권역에서는 환경부 고시를 준수해야 하며, 현지에서 1년 이상 거주한 후에야 농지 전용이나 산림 훼손 허가를 받을 수 있다. 실속 있는 관리지역(준농림지)이 대지보다 더 가치가 있다.
보통 준농림지는 전용 허가를 받아 전·답에 집을 지을 경우, 대지에 비해 비용을 절약할 수 있습니다. 하지만 해당 지역 대지와 시세를 비교했을 때 가격 차이가 50% 이상 나야 투자 가치가 있습니다. 또한, 전용 허가를 받아 집을 지을 때 고려해야 할 여러 사항들이 있습니다.
전용 허가만으로 집이 지어지는 것은 아니기 때문입니다. 우선, 마을과 300m 이상 떨어진 곳에 전기를 설치하려면 비용이 많이 들 수 있습니다. 때로는 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 상황을 방지하기 위해, 토지를 구입하기 전에 미리 확인하는 것이 중요합니다.
공사 중단 시 손실이 발생할 수 있으며, 하수 처리 문제로 인해 이웃 토지주와의 마찰이 생겨 공사가 중단될 수도 있어, 대지 구입이 불리해질 수 있습니다. 농지에 전용허가를 받아 집을 지을 경우, 수도권에서는 일반적으로 추가 비용이 발생합니다.
따라서 경제적인 상황을 고려하여 대지와의 비교 분석 후 결정하는 것이 중요합니다. 투자 가능한 금액을 먼저 확인해야 합니다. 대지가 비싸고 준농림지가 저렴하다는 일반적인 오해는, 같은 지역에서 평당 50만 원에 구입 가능한 대지 대신 평당 40만 원에 준농림지를 구입하고, 이를 대지로 변경하는 데 추가로 20만 원을 지출하게 만들 수 있습니다.
이 경우, 결국 평당 10만 원의 손해를 보게 됩니다. 준농림지가 전국 토지의 26%를 차지하는 반면, 대지는 단 1.5%에 불과하기 때문에 대지가 비싸다는 인식이 있습니다. 큰 면적의 경우, 같은 위치에 있는 준농림지는 1,000㎡(약 303평)에 평당 20만 원, 3,300㎡(약 1,000평)에는 평당 20만 원, 6,600㎡(약 2,000평)에는 평당 17만 원으로 저렴하게 구입할 수 있습니다.
결론으로 전용허가 없이도 집을 지을 수 있는 땅, 즉 대지는 단순 신고로 건축이 가능합니다.
'대지'는 과거에 전용 절차를 거쳐 대지가 된 땅을 말합니다. 현재 집이 없는 상태(나대지)의 대지는 전, 답으로 사용되고 있으며, 신고만으로 언제든지 건축이 가능한 토지입니다. 도시 지역 외에서는 전용 면적 200㎡(약 60평)까지 신고만으로 건축할 수 있습니다.
농지나 임야와 달리 거래가 복잡하지 않고 건축 면적 제한도 적습니다. 그러나 대지는 공급이 한정되어 있고 가격이 비싸 구입이 어렵습니다. 그럼에도 불구하고 전답보다 저렴한 대지도 있습니다. 이는 관리지역(준농림지)이 반드시 저렴하다는 편견 때문에 급매물이라도 관심에서 멀어지는 경우가 있기 때문입니다..
